Ионицэ: 100 кв. м в новостройке требуют 150 кв. м старого жилья

В Молдове для покупки 100 кв. м в новостройке владельцу обычно нужно продать около 150 кв. м старого жилья или доплатить разницу, и именно это, по словам экономиста Вячеслава Ионицэ, тянет вверх цены на вторичку.

Ионицэ объясняет, что рост цен на новые квартиры почти сразу переходит и на старый фонд. По его словам, это не отдельный рынок, а две части одной системы, где движение цен в новостройках быстро отражается на вторичном жилье.

Он связывает это с тем, что люди чаще всего не приходят за новой квартирой с деньгами «извне». Экономист говорит: «Рынок новых квартир и рынок старых квартир работают как сообщающиеся сосуды. Большая часть покупателей новых квартир не приходит с деньгами извне. Они продают старую квартиру, чтобы купить новую».

Когда дорожают материалы и ресурсы — цемент, металл, стекло, энергия и рабочая сила, — растет стоимость новостроек. Но, как подчеркивает Ионицэ, вместе с ними дорожают и квартиры в домах, построенных много лет назад.

По его словам, в последние годы в Молдове сложилось соотношение примерно 1,5 кв. м старого жилья за 1 кв. м нового. Это значит, что владелец, который хочет купить 100 кв. м в новостройке, должен продать около 150 кв. м на вторичном рынке или добавить деньги из накоплений.

Из-за этого владельцы старых квартир стараются поднимать цены вместе с новостройками. Ионицэ говорит: «Иначе они уже не могут сделать необходимую конвертацию, чтобы улучшить свои жилищные условия. Это механизм, который передает рост цен с первичного рынка на вторичный».

Есть и второй механизм. Когда новостройки резко дорожают, часть покупателей отказывается от нового жилья и уходит на вторичный рынок. В итоге спрос на старые квартиры растет уже не за счет продавцов, а за счет тех, кто просто не потянул новостройку.

Ионицэ описывает это так: «Когда тысячи потенциальных покупателей одновременно переходят с первичного рынка на вторичный, спрос на старые квартиры резко растет». По его словам, в такие периоды вторичное жилье может дорожать даже быстрее нового.

Экономист приводит и конкретный ориентир: если новые квартиры дорожают на 10%, старые могут прибавить 12–14%. По его словам, на первый взгляд это выглядит парадоксом, но на деле рынок просто быстро перераспределяет спрос.

Этот процесс, как отмечает Ионицэ, работает и в обратную сторону. Когда цены на новостройки стабилизируются или немного снижаются, часть покупателей возвращается к новому жилью, спрос на вторичку ослабевает, а рост цен там замедляется.

Отдельно он обращает внимание на то, что ощущение резкого подорожания связано не только с самим рынком недвижимости. Если сравнивать нынешние цены с теми, что были 10, 15 или 20 лет назад, часть роста объясняется тем, что деньги за это время заметно потеряли стоимость.

В качестве примера Ионицэ привел обычную квартиру площадью около 70 кв. м в Кишиневе. По его оценке, сегодня такая квартира стоит примерно как 1 кг золота.

Экономист говорит, что, за исключением отдельных кризисных периодов, это соотношение в целом держалось довольно устойчиво. Поэтому, по его словам, рост цен на жилье не всегда означает, что само жилье стало дороже в реальном смысле.

Иногда, считает Ионицэ, рынок просто показывает, как изменилась стоимость денег, которыми люди платят за квартиру. И именно поэтому рост цен на новостройки так быстро перетекает на вторичное жилье в Молдове.