Ioniță: 100 mp într-un imobil nou cer 150 mp de locuință veche

În Moldova, pentru a cumpăra 100 mp într-un imobil nou, proprietarul trebuie, de obicei, să vândă în jur de 150 mp de locuință veche sau să achite diferența, iar tocmai acest lucru, potrivit economistului Veaceslav Ioniță, împinge în sus prețurile pe piața secundară.

Ioniță explică faptul că majorarea prețurilor la apartamentele noi se transmite aproape imediat și către fondul vechi. Potrivit lui, aceasta nu este o piață separată, ci două părți ale aceluiași sistem, în care mișcarea prețurilor la locuințele noi se reflectă rapid asupra locuințelor de pe piața secundară.

El leagă acest lucru de faptul că oamenii, de cele mai multe ori, nu vin să cumpere un apartament nou cu bani „din afară”. Economistul spune: „Piața apartamentelor noi și piața apartamentelor vechi funcționează ca vase comunicante. Cea mai mare parte a cumpărătorilor de apartamente noi nu vine cu bani din afară. Ei vând apartamentul vechi ca să cumpere unul nou”.

Când se scumpesc materialele și resursele — cimentul, metalul, sticla, energia și forța de muncă — crește costul locuințelor noi. Dar, după cum subliniază Ioniță, odată cu acestea se scumpesc și apartamentele din blocurile construite cu mulți ani în urmă.

Potrivit lui, în ultimii ani, în Moldova s-a conturat un raport de aproximativ 1,5 mp de locuință veche pentru 1 mp de locuință nouă. Asta înseamnă că proprietarul care vrea să cumpere 100 mp într-un imobil nou trebuie să vândă aproximativ 150 mp pe piața secundară sau să adauge bani din economii.

Din acest motiv, proprietarii apartamentelor vechi încearcă să majoreze prețurile odată cu locuințele noi. Ioniță spune: „Altfel, ei nu mai pot face conversia necesară pentru a-și îmbunătăți condițiile de locuit. Acesta este mecanismul care transmite creșterea prețurilor de pe piața primară pe cea secundară”.

Există și un al doilea mecanism. Când locuințele noi se scumpesc brusc, o parte dintre cumpărători renunță la apartamentul nou și se duc spre piața secundară. În rezultat, cererea pentru apartamentele vechi crește nu pe seama vânzătorilor, ci pe seama celor care pur și simplu nu și-au permis locuințele noi.

Ioniță descrie acest lucru astfel: „Când mii de cumpărători potențiali trec simultan de pe piața primară pe cea secundară, cererea pentru apartamentele vechi crește brusc”. Potrivit lui, în asemenea perioade locuințele de pe piața secundară se pot scumpi chiar mai repede decât cele noi.

Economistul oferă și un reper concret: dacă apartamentele noi se scumpesc cu 10%, cele vechi pot adăuga 12–14%. Potrivit lui, la prima vedere acest lucru pare paradoxal, dar în realitate piața doar redistribuie rapid cererea.

Acest proces, după cum menționează Ioniță, funcționează și în sens invers. Când prețurile la locuințele noi se stabilizează sau scad ușor, o parte dintre cumpărători revine la locuințele noi, cererea pe piața secundară slăbește, iar ritmul de creștere a prețurilor acolo încetinește.

Separat, el atrage atenția că percepția unei scumpiri bruște nu este legată doar de piața imobiliară în sine. Dacă sunt comparate prețurile actuale cu cele de acum 10, 15 sau 20 de ani, o parte din creștere se explică prin faptul că banii și-au pierdut vizibil din valoare în acest timp.

Ca exemplu, Ioniță a adus un apartament obișnuit cu o suprafață de aproximativ 70 mp în Chișinău. Potrivit estimării sale, astăzi un asemenea apartament costă aproximativ cât 1 kg de aur.

Economistul spune că, în afară de unele perioade de criză, acest raport s-a menținut, în ansamblu, destul de stabil. De aceea, potrivit lui, creșterea prețurilor la locuințe nu înseamnă întotdeauna că locuința însăși a devenit mai scumpă în sens real.

Uneori, consideră Ioniță, piața arată pur și simplu cum s-a schimbat valoarea banilor cu care oamenii plătesc pentru apartament. Și tocmai de aceea creșterea prețurilor la locuințele noi se transferă atât de repede asupra locuințelor de pe piața secundară în Moldova.